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融资利息侵蚀三成利润当代置业的绿色科技能否弥补融资劣势?
发布日期:2021-09-14 16:03   来源:未知   阅读:

  融资环境持续收紧叠加集中供地以及不断收紧的调控政策,行业出清速度可能会加快,在这种情况下,中小房企的生存状态成为外界关注的焦点,而能否保持稳定增长就意味着他们能否达到中考的及格线。

  截至目前,当代置业交出一份不错的中考答卷。8月16日晚,公司发布2021年上半年业绩报告,公告显示,截至2021年6月30日,当代置业实现营收95.43亿元,较2020年同期增长约9.6%;实现毛利22.1亿元,较2020年同期增长约4.2%,毛利率为23.2%。

  受疫情影响,去年上半年行业各项指标普遍较低,结合这种背景来看,对房企2021年上半年的业绩增长应持谨慎态度,那么,该如何看待当代置业的业绩表现呢?

  分析这个问题之前,先来看下资本市场的反馈,截止8月17日收盘,当代置业领涨了港股的地产板块,报0.720港元,涨2.86%。资本市场对当代置业上半年的表现似乎给予了肯定,接下来,我们就分析下这背后的逻辑。

  整体来看,当代置业上半年的表现可以用一个“稳”字来形容,基本没有超出预期。

  一方面,从当代置业近些年的发展来看,其营收规模一直不断增长,相较于2013年,当代置业的营收规模翻了大约7.7倍;增速方面,虽然大部分同规模房企的财报还未披露,但各种迹象均表面,9.6%的增速并不突出。

  比如,规模略高的首创集团实现了19%的营收增长。克而瑞数据显示,去年主流房企的营收增速中位值是18.4%,因此,当代置业的收入规模可以说很稳,但谈不上快速增长。

  毛利率方面,mm7777丨香港商会。今年上半年,当代置业的销售毛利率达23.2%,基本上位于行业平均水平。从趋势上看,行业毛利率自2019年开始下降,当代置业基本与行业同频,微降了3.3个百分点。

  不过,从利润表现还是可以看出当代置业的能力增长。财报显示,今年上半年当代置业的税前溢利同比增加11.7%至15.94亿元,期内溢利同比增长21.6%至6.77亿元。

  显然,当代置业的利润增长高于营收,除了交付规模增加以外,一个很重要的原因是当代置业的产品溢价能力有所提升,财报显示,2021年上半年当代置业的销售均价每平方米约10242元,同比增加4.6%。

  在业内看来,在行业都在加速去化,甚至打折降价走量的背景下,这样的成绩并不容易,而且颇具含金量。

  当代置业执行董事兼总裁张鹏曾对和讯房产表示,绿色科技住宅较周边竞品溢价率在10%以上。显然,当代置业依靠绿色科技差异化竞争力获得了客户的“买单”。

  此外,当代置业还在积极拓展物业销售、物业投资、酒店经营、房地产代理服务等业务,尤其是代理业务。财报显示,2021年上半年,当代置业代理业务收入1.3亿元,同比增长79.2%。由于代建业务利润一般较高,这对利润会形成很有效的拉动。

  目前来看,当代置业未来一两年的利润增长预期还是比较稳定,这主要源于其销售增长,财报显示,2021年上半年,当代置业实现合约销售额达约215.6亿元,较2020年同期增加约51.8%。

  融资环境收紧,最先感受到寒冷的一般是中小房企,可以说,融资能力一直是当代置业的隐痛。

  财报显示,2021年上半年,当代置业的融资成本同比上升23.5%至2.06亿元,加权平均借贷利率约9.73%,相比截至2020年12月31日止年度的9.9%维持相若水平。

  亿翰智库研究总监于小雨认为,融资成本较高,而且利息支出资本化占比也高,一定程度上拉低了企业的盈利能力。据和讯房产初步计算,当代置业的融资成本占期内利润的30.4%,对利润侵蚀比较严重。

  融资渠道受限,这是大部分中小房企普遍面临的困境。当代置业总裁助理、金融资本中心总经理李仿坦言,近几年当代置业在评级指标持续向好的过程中,发行了两笔公司债,一笔尾款ABS,还在推一些企业债,但从额度上看,公司更多的是在海外发行美元债,包括绿色美元债。

  对于融资问题的解决,李仿认为,当代置业以绿色美元债为特点,在整个世界的碳中和、碳达峰的环境下,欧洲资金还是比较青睐绿债的,愿意优先进行配置,比如,最近一期发的美元债,以26倍的超额认购。

  但在业内看来,纵然当代置业在海外的美元市场有六七年的发行经验,但国际资本市场比较复杂,会受到较多因素的影响,当代置业的融资仍然具有很大的不确定性。

  值得一提的是,当代置业在三道红线的把控上还是比较稳妥。亿翰智库数据显示,2021年上半年,当代置业的净负债率为93%,比去年底降低2.7个百分点;现金短债比为1.5,比去年底升高了0.4个百分点;剔除预收款项后的资产负债率为83%,www.33676.com。比去年底升高1个百分点。

  从首轮“集中供地”实施结果看,最具拿地优势的房企仍然是TOP50房企和部分国企,当代置业显然不在其列。

  不过,招拍挂也不是当代置业拿地的主战场,据李仿介绍,当代置业目前80%的项目都是合作项目,公司整合了一些土地资源、投资者资源以及像资产管理公司的资金方资源,通过收并购和项目合作的形式,实现土地市场资源的优化配置,同时也间接降低了拿地楼板价,提高了利润空间。

  据和讯房产观察,2021年上半年,当代置业先后与中德信集团、禹洲、武汉卓洋置地、新基业控股、网库集团、信保基金、新基业控股等企业展开合作,目前看,这些合作直接或间接促进了当代置业土储的增加。

  根据财报,2021年上半年,代置业透过政府公开招标、一二级联动的土地开发模式及合作等多种方式购入共20个新项目的相应地块或相关权益,获取中国土地的总建筑面积约356.38万平方米。

  财报显示,2020年当代置业获取的土储总建面约462.6万平米。相较而言,当代置业上半年的拿地规模已达去年77%,幅度并不算低。一位当代置业内部人士对和讯房产透露,2021年上半年,当代置业的拿地金额占全口径销售额比重是27%。

  虽然中小房企在公开市场拿地没有优势,但凭借自身的差异化能力,也有突围的可能,比如,各地区将生态文明和可持续发展作为区域发展的底线战略,这为以绿色科技企业提供了发展空间。

  张鹏表示,绿色科技在投资端具有显著的优势,当代置业在各地投资拓展、获取土地的时候能够充分享受到绿色发展路线的巨大红利,在土地成本和政策补贴上具有显著的价值。

  “当代置业的拿地规模在中小房企中算比较多的。”亿翰智库研究总监于小雨认为,当代置业在绿色建筑方面确实有优势,比如,现在地产融资一直在收紧,但从监测到的数据看,当代置业凭借在绿色建筑方面的优势,多次发行绿色票据。

  基于通畅的土储来源和融资渠道,于小雨认为,当代置业的规模增长还是可以期待的。

  房地产行业正在发生深度的重构,只有在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下,抓住经营赛场机遇,结合我国“十四五规划”的战略方向躬身入局,提高运营效率、践行高质量发展才能使企业持续立于不败之地。